SAC ou Price: qual sistema de amortização escolher

No financiamento imobiliário, a taxa de juros costuma concentrar a atenção. Mas outra escolha muda o valor das parcelas e o total pago: o sistema de amortização. Os dois mais usados no Brasil são o SAC e a Tabela Price. Entender a diferença leva poucos minutos e pode mudar bastante o custo final do contrato.

O que é amortização

Cada parcela do financiamento tem duas partes. Uma paga os juros do período. A outra amortiza, ou seja, reduz a dívida.

O sistema de amortização define como essas duas partes se combinam ao longo do tempo. A taxa pode ser a mesma, e ainda assim o total de juros muda bastante de um sistema para o outro.

Como funcionam o SAC e a Price

SAC (Sistema de Amortização Constante). A amortização é sempre a mesma: o valor financiado dividido pelo número de meses. Os juros incidem sobre o saldo devedor, que cai todo mês. O resultado é uma parcela que começa mais alta e diminui ao longo do contrato. Como a dívida cai mais rápido no início, o total de juros é menor.

Tabela Price. A parcela é constante, sem contar seguros, tarifas e eventual correção monetária. No começo, a maior parte dela é juros. Com o tempo, a fatia de amortização cresce. A vantagem é uma primeira parcela menor. O custo é um saldo devedor que cai mais devagar nos primeiros anos, o que eleva o total de juros.

Comparação com números

Considere um financiamento de R$ 1.200.000, em 360 meses, com taxa efetiva de 10% ao ano. Os valores abaixo foram arredondados mês a mês e não incluem seguros, tarifas nem correção monetária.

Na Price, a última parcela difere da constante só por ajuste de arredondamento dos centavos. A taxa mensal equivalente é de cerca de 0,797%.

O que a tabela mostra:

• No SAC, a primeira parcela fica cerca de R$ 2,75 mil acima da Price.
• A última parcela do SAC é menos de um terço da parcela Price.
• A diferença no total de juros passa de R$ 700 mil a favor do SAC.

Esses números ilustram a lógica dos dois sistemas. Não são uma proposta de crédito.

O que entra na parcela real

A prestação que chega ao seu extrato é maior do que as da tabela. Ela costuma incluir:

• Seguro MIP (morte e invalidez permanente): calculado sobre o saldo devedor, com variação conforme a idade do comprador.
• Seguro DFI (danos físicos ao imóvel): calculado sobre o valor do imóvel.
• Tarifa de administração do contrato, quando prevista.
• Correção monetária, se o contrato tiver indexador.

Os bancos também podem usar convenções de taxa diferentes. Uma taxa de 10% ao ano pode ser nominal ou efetiva, e isso altera a taxa mensal aplicada. Para comparar propostas, use o Custo Efetivo Total (CET), que reúne juros, seguros e tarifas em um único percentual.

Para quem cada sistema faz sentido

O SAC tende a combinar com quem:

• tem renda para absorver a parcela inicial mais alta;
• quer pagar menos juros no total do contrato;
• prefere ver a prestação cair com o tempo, abrindo espaço no orçamento.

A Price tende a combinar com quem:

• precisa de uma primeira parcela menor para caber no orçamento atual;
• valoriza previsibilidade no valor da prestação;
• pretende fazer amortizações extras quando houver sobra de caixa.

Um ponto prático: o banco analisa a renda a partir da primeira parcela. No SAC, ela é mais alta, e isso pode exigir renda comprovada maior para o mesmo valor financiado.

Amortizações extraordinárias reduzem juros nos dois sistemas. Ao amortizar, você normalmente escolhe entre reduzir o prazo ou o valor da parcela. Reduzir o prazo costuma gerar a maior economia de juros.

Antes de assinar

Faça a conta com os seus números. O simulador de financiamento aqui do site mostra a evolução das parcelas nos dois sistemas, mês a mês. Depois, peça a cada banco a planilha completa, com seguros, tarifas e CET.

Compare três números: a primeira parcela, a última e o total pago. A aprovação depende sempre da análise de crédito de cada instituição. A escolha certa é a que cabe no orçamento de hoje e continua confortável nos próximos anos.