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ITBI em BH: quanto custa e como calcular
O que é o ITBI, quem paga, quando o imposto vence e como calcular o valor em Belo Horizonte, com exemplo para um imóvel de R$ 1,8 milhão.
Ana Ribeiro
Especialista em lançamentos
Na compra de um imóvel, o preço combinado com o vendedor é só uma parte da conta. Antes de a propriedade passar para o seu nome, há imposto e custos de cartório. O principal deles é o ITBI. Em um apartamento de alto padrão, esse valor pesa no orçamento e precisa estar previsto desde a proposta. Este guia explica como o imposto funciona em Belo Horizonte e como estimar o valor com segurança.
O que é o ITBI
ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É um tributo municipal. Ele incide quando a propriedade passa de uma pessoa para outra por um negócio oneroso, como a compra e venda.
Cada município tem lei própria, alíquota própria e procedimento próprio de cobrança. Por isso, a conta feita para um imóvel em BH não serve para um imóvel em Nova Lima.
Doações e heranças não pagam ITBI. Nesses casos, o imposto é estadual: em Minas Gerais, o ITCD.
Quem paga e quando
Por regra, quem paga é o comprador. O contrato pode prever outra divisão, mas isso é exceção e precisa estar escrito.
O pagamento acontece antes do registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Sem a guia quitada, a transferência não entra na matrícula, e o imóvel continua no nome do vendedor. Na prática, o tabelionato costuma exigir o comprovante já na lavratura da escritura.
O roteiro mais comum é este:
- Comprador e vendedor assinam o compromisso de compra e venda.
- O comprador solicita a guia de ITBI à prefeitura, com os dados do imóvel e o valor do negócio.
- A prefeitura apura a base de cálculo e emite a guia.
- Com o pagamento feito, a escritura é lavrada e levada a registro.
Como funciona a base de cálculo
A base de cálculo é o valor sobre o qual a alíquota é aplicada. Desde 2022, o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firmado sobre o tema (Tema 1113):
- a base é o valor da transação declarado pelo comprador, que se presume compatível com o valor de mercado;
- a prefeitura não pode adotar de antemão um valor de referência fixado por ela mesma;
- se considerar o valor declarado baixo demais, a prefeitura só pode cobrar sobre um valor maior depois de abrir um processo administrativo próprio, no qual o contribuinte pode se defender.
Na prática, algumas guias ainda saem calculadas sobre a avaliação municipal. Se isso acontecer e o valor ficar acima do preço do contrato, vale ouvir um advogado imobiliário antes de pagar.
Alíquota em Belo Horizonte e em Nova Lima
A alíquota de referência em Belo Horizonte é de 3%. Alíquotas e regras mudam por lei municipal. Antes de fechar o negócio, confirme a alíquota vigente diretamente com a Prefeitura de Belo Horizonte.
Em compras financiadas, pode haver regra específica para a parte financiada do preço. Confirme com a prefeitura e com o banco como o cálculo será feito no seu caso, antes de assinar.
Nova Lima tem legislação e alíquota próprias. Quem compra na Vila da Serra, no Vale do Sereno ou no Alphaville Lagoa dos Ingleses deve consultar a Prefeitura de Nova Lima. Não use a conta de BH como referência para esses bairros.
Exemplo: apartamento de R$ 1.800.000
Imagine um apartamento no Belvedere comprado por R$ 1.800.000, com alíquota de 3%. Veja duas guias possíveis, com um valor de avaliação hipotético:
| Item | Cenário A | Cenário B |
|---|---|---|
| Valor declarado da compra | R$ 1.800.000,00 | R$ 1.800.000,00 |
| Base usada na guia | R$ 1.800.000,00 | R$ 1.900.000,00 |
| Origem da base | Valor declarado | Avaliação da prefeitura |
| Alíquota | 3% | 3% |
| ITBI na guia | R$ 54.000,00 | R$ 57.000,00 |
No cenário A, a guia segue o entendimento do STJ e usa o valor do contrato. No cenário B, a prefeitura aplica a própria avaliação, e a guia sai R$ 3.000 mais cara. Essa diferença pode ser questionada, começando pela própria prefeitura.
Uma conta rápida ajuda no planejamento: com alíquota de 3%, cada R$ 100.000 de base gera R$ 3.000 de ITBI.
Outros custos do fechamento
O ITBI não é o único custo da transferência. Inclua também no planejamento:
- Escritura pública: lavrada no tabelionato de notas. Os emolumentos seguem tabela estadual e variam conforme o valor do imóvel.
- Registro: feito no Cartório de Registro de Imóveis, na matrícula. É o registro que transfere a propriedade de fato.
- Certidões: do imóvel e do vendedor, pedidas antes da assinatura.
- Custos do financiamento, quando houver: avaliação do imóvel pelo banco e tarifas previstas em contrato. Nesse caso, o contrato bancário costuma ter força de escritura pública e substitui a escritura no tabelionato.
Some tudo antes de fazer a proposta. Assim, o desembolso no fechamento fica previsível e a escritura não atrasa por falta de caixa. Na Aurora Prime, montamos essa planilha de custos com o comprador logo no início da negociação.
